商业地产难成上海楼市遮羞布 众物业价值等待重估

商业地产已是粉饰中国地产泡沫破裂的最后遮羞布。但次债危机迫使全球商业地产价值重估，这一幕或已在中国上演，并成为中国地产进入下跌轨道的最新注脚。

9月中旬，摩根士丹利被曝光正在出售其在上海的两个高端物业。其中，位于新天地区域的高端服务公寓项目锦麟天地作价12亿人民币，已经在市场待售至少数月之久。锦麟天地是该行在2003年初的投资项目，月租金从6400美元到10000美元不等，被视为能带来丰厚利润。大摩此前有意收购其在上海的第三座大楼，但后来又否定了这一计划。该行还决定不再继续投资上海第一高楼上海环球金融中心，其持有这座大楼9%的股份。

在过去的5年中，摩根士丹利成为最为活跃的中国高端地产投资者。从2003年开始，其先后在上海、北京、广州投资13个甲级写字楼和高端公寓，涉及金额高达百亿人民币。令业内侧目的是，其此前从未变现过任何项目。就在不久前，摩根士丹利募集了一个高达100亿美元的房地产投资基金。据外电报道，其有意将其中的约15亿美元投在中国。基于此，大摩在上海市场的反向操作立刻引发投资者的各种揣测。

事实上，其他海外投资者也在出售各自地产资产。据《环球企业家》综合数家代理行提供的信息，上半年至少有麦格理(macquarie ltd.)、hkr、印尼三林(salim)、基汇资本(gateway captial)和卓越金融(vxl captial)出售了它们在三年之内购买的物业。而在去年年底，高盛集团1.5亿美元出售了于2005年购入的上海写字楼高腾大厦，获利近50%。在上述交易提振下，上半年海外投资者涉及整幢物业成交的涉案总额约14亿美元，同比上升八成。

在地产金字塔的最高端，外资基金向来具有强大的标杆作用。2003年之前，上海甚少有海外基金进入。但自2004年起，海外基金开始认真接触潜在卖家，伺机而动。至2005年下半年，大量投资者突然涌入，购买对象均是高档写字楼和商业地产。包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒基金等在此时入场。基金购买一栋写字楼往往会迅速提升整个区域的同类型地产价格，并经历一个复杂的系统最终传导到普通住宅市场。基于此，投行和基金的动向历来是上海地产的风向标。

进入8月份，上海地产市场在部分主流地产企业的降价冲击下，已明显进入下降通道。摩根士丹利的出售发生在这一背景之下，甚至引起建设部的高度注意。《环球企业家》获悉，建设部相关负责人9月中旬曾率队来沪，对近期房地产海外投资情况进行秘密调研。在与某专业机构的座谈中，会议由原定的1小时延长至3个小时，乃至因此错过了中午就餐。

种种迹象显示，上海高端地产或正在迎来一个重要转折。

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