外资投资中国楼市热度未减 新进外资注重长线投资

 2008年以来，受国际经济大环境影响，国内经济增长有所放缓，给房地产市场的发展也带来一定的不利影响。一部分国际知名投资机构频频开始抛售地产物业，在上海，已有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金，纷纷将手中持有的上海物业出售。外资在这一时期的频繁交易，引发市场人士的多方揣测，有人怀疑外资已看淡中国楼市欲大举撤离。但易居克而瑞研究中心昨天公布的对当前外资在沪物业投资的研究表明，外资投资中国楼市热度未减，而且新一轮进入中国楼市的外资机构数量大于退出数量。

投资回报大多远超预期

近年来，外资在沪上的投资主体日渐丰富，投资途径更多元化，投资额也呈大幅上升，但在楼市波动的敏感时期，以高盛、花旗等为代表的国际大型金融机构开始集体抛售。这些房地产投资基金对于投资亚洲房地产市场，要求资金的年平均回报率一般要超过20%，而此次外资机构的抛售行为大多远远超过20%，连资金回报率最低的高盛抛售高腾大厦，回报率也达到了40%左右，麦格理转手新茂大厦的资金回报率甚至高达150%，因此，外资机构选择在局势尚不明朗之时，以远远超过预期回报的价格抛售现有物业，也在情理之中，毕竟各个投资机构的投资目的不同，对局势的判断标准也不同。

抛售物业回收资金解困

易居克而瑞研究中心研究表明，此番抛盘的外资机构大体分为两类，一是麦格理、高盛、花旗、摩根士丹利这类欧美投行，一是瑞安、和记港陆这类港资背景的地产公司。前者的抛售行为应该说在一定程度上受到国际经济大环境以及美国次贷危机的影响，为了修补财务表现，有必要策略性地出售一些境外资产，以快速收回资金解本土市场的燃眉之急。对于后者来说，很可能是因为回收资金作长期投资。

新进外资注重长线投资

近期，虽然有部分外资在抛盘，但仍然有大量的外资收购其转手的物业，借此机会进入中国房地产市场。据易居分析，与高盛、花旗等追求高额回报的快速资本运作型投资基金相比，接手方中，像德国SEB这类以长期投资而著称的政府型养老基金，这类外资机构追求的是低风险环境下持续稳定的回报。近一年半以来，国内房地产市场与外资有关的收购案例，大多发生在写字楼、酒店式公寓等商业地产领域，因为国内商业地产市场本身还处在相对底部。因此，上海等一线城市的许多写字楼的商业价值处于被低估状态，具有较大的升值潜力。而今年上半年住宅市场陷入低潮，商用物业市场也受到住宅的拖累，此时许多外资基金会认为目前商用物业的价格很合理，值得长线投资。

二三线城市楼市受青睐

由于受美国次贷危机影响，近期大量资金正在陆续从亚洲各地慢慢汇集到中国楼市，进行中期或长期投资。易居克而瑞研究中心认为，虽然外资仍然在融入市场，但“限外令”给许多外资的进入造成一定障碍，外资通常会选择通过“离岸交易”来规避繁琐的审批、备案手续。但一线城市符合外资投资标准的项目毕竟有限，且存在较强的竞争，高端房地产市场经营难度也日益加大，而二、三线城市房地产价格相对较低，潜在市场回报更为巨大。目前一些二线城市都具有相当好的发展前景，因此，国外资本在纷纷从一线房地产市场抽身的同时，加速了对二三线高端市场的投资，尤其青睐具有资源不可替代性特征的高端旅游房地产。

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