商业地产开发将走向专业化和规范化

商业地产目前并不存在供求失衡

搜房网：有一种说法就是现在商业地产市场供求关系失衡，出现了相当高的空置率，您怎么看？

凌云：我们认为现在商业地产还没有出现供求失衡这样的局面，只能说是经营状况不理想，这也可以说是目前中国商业地产在发展过程中呈现出来的弱点，主要表现在同质化倾向严重，很多开发商在考虑开发商业地产时照搬成功案例，前期缺少系统的规划，比如万象城运作得很好，很多地方就开始复制万象城，新天地做的很好大家都复制新天地，其实新天地现在的经营不是赢利而是在亏本。实际考察在我们的工作里面叫案例分析，通过对案例的研究找出他成功或失败的原因。但是现有开发商的水平还达不到对项目进行细致分析的成都，他去考察一个项目不一定能看清楚其成功的原因，比如很多人并不清楚新天地的成功模式。新天地的成功在于通过它带动了整个版块的增值，比如住宅增值，其他商业增值，区域文化增值。

搜房网：也就是说这种不平衡只是一种假象，原因可能并非没有需求，而是项目自身有一些问题？

凌云： 深圳现在是有一部分商业面积处在空置阶段，出现这种情况主要有几方面原因，首先是缺少一个系统的商业规划，导致项目不符合市场需求，或者有很大的限制性因素，比如说设计限制，布局限制，比较有代表性的就是熊猫城，熊猫城是中国购物中心里面发展得比较早的，但是他前期缺少系统的规划，做的比较超前，商铺设计不符合租户的需求，导致里面的商铺有一部分销售不出去；另外一个是租金，因为就规模和工本来说有些商业的租金水平是偏高的，如果把租金降到合适的位置的话，三楼四楼这样的位置应该也会有租户进入；同时还要满足未来发展需求，因为商业不断地在发展，我们必须要考虑到商业的布局是不是也适应这样的发展。