商业地产开发将走向专业化和规范化

实际执行对开发商来说仍是难点

搜房网：您觉得开发商现在对商业地产操作规划化的认识如何？

凌云：标准的商业地产投资是开发商、投资客、经营管理商三方共同进行商业地产的操作，国内商业地产市场的发展越来越规范，现在深圳的商业地产市场也初具这样的雏形，比如说我一个有一定的经济实力的朋友做了一个购物中心，以持有为主，但是在持有的过程中他尝到了经营的甜头，回报比较可观，另外他持有的商业物业增值相当高，那么他现在计划有一些基金的融资，融资完了以后他会按照商业规划标准流程去操作。现在有一些小的开发商也明白了这个道理，在经营管理这方面他一定要和第三方来进行合作，希望能委托第三方公司来进行专业的持有和经营，解决商业地产开发后期的一些难点。

搜房网：但是还是有很多开发商抛开地产顾问独自操刀商业地产开发，您觉得可取么？

凌云：现在很多开发商对商业地产都能侃侃而谈，表面看来他对商业地产很了解，但实际操作过程中能不能执行下来是一个难点。例如说主力店，开发商知道某些主力店的重要性，满足这样特色的主力店应该把它招商进来，然后可能也知道基金融资对后期发展的重要性，也考虑到未来的租户租金回报，那些租金高那些租金的，那些带动租户哪些带动人流，但是这么多散乱的点如何在商业地产操作过程中串联起来，成为一种系统性的操作其实是需要专业化的团队来操杆的。有些开发商会认为自身已经非常专业，或者说在某些方面应该请一些专家，组织一个开发团队，然后商业规划就没必要做了，实际他没有商业顾问机构系统化的操作与管理，并不能很好地担负起整个商业地产的开发操作。

针对这样的市场环境，“九洲远景”也有自己的操作主旨：第一就是系统化，我们会围绕开发商考虑的问题去做全面的市场研究，然后系统化地得出最正确的解决办案；第二是针对开发商的发展战略来制定相应的规划，对于开发商自有能力、内部发展的战略、项目所处位置的区域环境进行彻底研究后做出商业规划；第三是前瞻性，就是对未来商业地产趋势的把握，“九洲远景”对这方面的把握是比较清晰的，这种前瞻性还体现在商业地产的规划，一定要考虑到升级情况下内部调整的需求；第四就是可操作性，有的规划公司拿出来的东西，开发商不理解，不知道这如何深化下去。“九洲远景”给开发商提供的解决方案是比较有可操作性的，基本上商业里面的人流动向，租户布局，包括租户面积的商铺分割，我们都给出了系统的解决方法，同时也制定了招商策略，比如未来招商的话应该针对什么样的租户，这些租户的合作模式大概会是什么样的，他未来的租金水平或收益会怎样的，连谈租金合作，合作条件的话应该用什么样的方式来谈，我们都给到他具有实操性的方案。所以我们做的很多项目和开发商合作下来以后，开发商的满意度还是比较高的，因为把他整个的商业地产前期开发的问题都解决了.

搜房网：您对现在商业地产积极引进国际大品牌怎么看？

凌云：盲目引进国际大品牌我觉得是不可取的，但是在说服客户时一定要做充分的工作，要了解客户的需求是什么，你既然说国际品牌这个定位的确是不可行的，是不是有其他可以替代的方向，通过其他方面来说服客户。其实客户最大的目的是带动商铺销售，带动商铺销售有很多种途径，并不是引进国际品牌才能带动。

搜房网：现在很多开发商都要求项目要融进中国特色，公司做起来有没有什么困难？

凌云：对于这一点我们有自己的把握，公司人员有国际化和本地化的双重优势，公司有在美国生活和工作多年的顾问，对国外的商业发展和规划非常了解，也有来自其他大集团的人员，像华润，对中国商业地产发展有很清晰的认识。相比外资机构而言，我们可以把本地化和国际化很好地结合在一起。