商业地产开发将走向专业化和规范化

中国现今的商业地产市场，发展的速度是非常快的，但在这个过程中出现的问题也很多。 “搜房”作为房地产市场的一员，同时更作为一个网络媒体，有必要把商业地产的概念，商业地产的运营理念、操作模式展示给市场，真正的做到：优质项目===优质资金===优质渠道的良性循环与对接，使得整个商业地产市场能够有序的蓬勃发展。为此，搜房网特意拜访了目前在商业地产咨询这一块颇具声望的“九洲远景”商业顾问机构，以期能在这里找到上述问题的答案。

“九洲远景”作为一个新成立的商业顾问机构，这两年的发展态势有目共睹。公司合伙人凌云在接受记者采访时，对国内商业地产市场以及商业地产咨询这一块的形势娓娓道来。他表示，虽然国内商业地产开发存在很多盲点和误区，但整体趋势将越来越走向专业化和规范化。同时，他对商业地产咨询服务这一领域的市场潜力也报以乐观的估计。

商业地产运作方面仍存在很多盲点

搜房网：商业地产在中国的发展速度惊人，但是也存在很多问题。九洲远景专力于商业地产这一块的研究，应该对这一块是很有发言权的。您能谈谈国内商业地产开发这一块的现状么？

凌云：“九洲远景”成立于2006年初，进入这个市场后也做了不少项目，但感觉很多开发商在商业地产的操作方面有很多的盲点，具体有以下几个方面：

1、对商业地产的不熟悉，很多商业地产开发商都是做住宅地产出身，做商业地产还延续住宅地产的操作思路，注重点只是目标消费人群。实际上商业地产是一个综合性的操作，不能仅仅看到这一点，还要看到未来的组成部分，这个组成包括租户的组合、组合的选择、租户的布局，这才是商业地产的规划布局中比较核心的部分，只有这个构架打好了，才能保证项目未来获得最大的经济效益和吸引力。

2、开发商对于商业地产项目的操作标准也不大熟悉。现在国际上有一个通行的商业地产操作标准：首先是项目选址，再就是项目规划、项目设计，然后才寻找融资渠道，真正获得土地，最后进行项目的招商、施工。地产顾问机构在项目选址前期就会介入，对项目位置的商业环境作一个初步的评判，我们称之为选址审计。“九洲远景”现在正在帮助国内外很多大型公司做这类工作。这是国际上比较通行的商业地产操作模式，但很多开发商对此并不了解。

3、政策的局限性，我们开发商在拿土地的时候，通常不是仅仅拿这块土地做商业，很可能在进行整体经济效益测算的情况下，主要做住宅，其中附带商业面积。

4、现在的房地产市场，纯粹投资商业地产的开发商很少，专门投资商业地产的基本上是从国外进来的合作公司。国内开发商因为实力所限，大多实行的是商铺销售的模式，甚至像万科、中海这样实力强大的上市公司，都认为商铺销售是可行的，很少持有商业物业。导致国内现在通行的模式就是先获得土地，再进行项目设计、规划、招商，甚至有些不做商业规划直接招商。这是对商业地产伤害非常大的一种模式。很多开发商不懂得商业规划的背景，到底为什么要做商业规划；初步可能了解商业规划，当主力店招商完成，就认为成功了，实际上主力店招商完成后，后期租户之间如何组合、租户之间如何的衔接关系、如何通过租户带动未来的经济收益，这些都必须做全面系统的规划。