商业地产有前景也有陷阱 须高度警惕售后包租

但是《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。可见，法律条文是明令禁止售后包租的。售后包租的风险是显而易见的。

售后包租的风险

首先，售后包租不过是一个开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。

其次，零风险承诺不现实。先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，最后承租商铺的企业经营不佳，或者不积极履行其支付租金的义务，开发商也就不能如期支付投资者的收益;严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”;

第三，即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。

业内专家给投资者三条建议，规避风险

1，应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人应当与开发商、租赁公司共同签订合同，约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。

2，明确约定相应违约责任。如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。

3，要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力。