商业地产有前景也有陷阱 须高度警惕售后包租

“商业地产的发展一定要有一个很好的外部环境”

他强调：“我觉得我们商业地产在中国的未来前景还是好的。但是，目前，商业地产的开发并不是一个很好的时机。商业地产的发展一定要有一个很好的外部环境。一个是金融问题，另外一个就是城市规划的问题。这些都有问题，没有很好的解决。” 他指出，商业中心的规划是商业主管部门在提，而不是政府在提，不是规划部门在提，商业部门有这种专业性的考虑，但是它没有调动资源的能力和权利。而规划部门有这个权利又不懂得商业的重要性，这就是问题的关键所在。

另外就是开发商资金问题，如果开发商资金实力不强，将会遇到很多问题。他说：“商业地产有一些滞后性的，现在可能看不到，但两三年以后就会集中爆发。”

“中国商业前景很好”

他也认为中国商业前景很好。他说，对前景做几个描述。一个就是我觉得商业地产有一个很好的前景，这包括两块，第一个是新增的需求量，休闲类消费会增加，中外资商业的竞争也会拉开开店的速度。居民区的郊区化也会成为一个新的方向。但是也要考虑到它的局限性，商业地产的发展背后有商业的制约，现在的商业品牌是不够多的，支撑不了。另外一个就是有些商业的机会可能被一些战略伙伴所锁定。所以我想对商业房地产的发展需要有更多的、系统性的，复杂的思考。

高度警惕售后包租

这次房展会上，不少企业打出售后包租的幌子。不过，正如中星营销机构副总经理刘承健指出：“售后包租的风险投资是有风险的。” soho中国公司董事长兼联席总裁潘石屹也明确说，中国地产金融的风险不完全局限在信贷风险、土地风险范畴之中，保租销售这种销售模式，同样可能引发行业风险。

何为售后包租

售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。

售后包租的目的

据了解，目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。