中原分析：写字楼供需创新低 观望气氛浓厚/表

价格:结构性回升

（一手价格走势图）

（数据来源：深圳市国土资源和房产管理局 及深圳中原深港研究中心）

11月份，写字楼一手市场的均价约为27000元/平方米，环比10月上涨了22.7%。

最近半年以来，写字楼一手市场均价在不断波动之中，但总的趋势是在向上升的，价格下降的月份基本上是因为低价写字楼在成交结构中占到了较大的比重。10月份，深圳的写字楼一手成交均价从此前9月的历史最高位上大幅下降，是因为位于写字楼非热点地区、价格低于热点地区的写字楼佳嘉豪商务大厦占到了成交结构的主流。而11月，尽管深圳写字楼销量为今年新低，但价格方面，却因为低价写字楼在成交结构中走低，而使得价格有了较大的回升。

在具体的成交结构中，售价为38000元/平方米的财富大厦占到了11月总成交的9.7%，售价为30000元/平方米的海岸城西座占11月总成交的24.4%，售价为26000元/平方米的金运世纪大厦占到了11月总成交的36%；而价格在21000元/平方米左右的佳嘉豪商务大厦和宏发中心大厦则只占总成交的30%。低价写字楼在成交结构中比例大幅下降，造成价格上涨，11月份价格上涨是很明显的结构性上涨。

后市:南山新增供应，价格小有下调

目前已进入年底，从传统成交来说，年底将是写字楼集中入市，提升价格的大好时机。而且目前市面上写字楼存量不足导致成交严重萎缩，正是入市的大好时机。但现在写字楼整体市场紧缩，从政策面和资金面对写字楼市场交易有一定影响，可能会对写字楼入市造成一定的影响。现在已得知，位于侨城北的香年广场将于12月入市，这是目前较能肯定将于年内入市的写字楼。而中心区的港中旅大厦，中心西区的时代科技大厦的入市时间将在2008年。

价格方面，由于目前的成交量极小，预计新入市的写字楼会在销量上有较大的提升作用，因此也会价格有决定性影响。而香年广场所在的侨城北此前没有写字楼，也不属于写字楼的热点片区，预计价格将会比热点片区的写字楼价格稍低，12月的写字楼价格也会再次小幅回落，延续最近价格反复波动的趋势。