深圳CBD的10大失败(上)

  背景

CBD即中央商务区，是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、上海陆家嘴等。

深圳为向国际大都会看齐，１９８４年以来多次邀请了中、美、日、香港、新加坡等地的二十多为国内外规划专家征询ＣＢＤ方案，力求规划具有国际水准，代表深圳２１世纪形象和水平。最终将滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成的区域确定为深圳ＣＢＤ。
　　深圳的CBD与上海的 CBD陆家嘴的开发建设几乎同时（90年代初开始），时至今日，陆家嘴蜚声国内外，而在国内或国际上很少有深圳CBD的声音。相比之下，不得不说深圳 CBD是失败的或将艰难前行。然而深圳各主流煤体大宣CBD的风光。本剑因工作原因，每天穿梭于CBD之间，认为深圳CBD存在许多败笔，现将所想到原因整理成10个方面，供大家探讨，也供正在建设CBD的城市作一些参考

 一、适建度太低

适建度其实是个战略问题，指适合建设的程度。虽然深圳的CBD已见雏形，但本剑仍在思考，深圳是否该建CBD，或者深圳CBD能走多远？

根据CBD发展规律，一个城市要建CBD，首先得同时具备三个基本条件：

 1、基础条件，包括区位条件和设施条件。

 从深圳的区位来看，前面紧邻国际大都会香港，坐火车区半小时就可到达中环CBD。深圳后方不远就是深圳的大哥广州，广州作为华南中心城市也在建国际性CBD。可见在小小珠三角，深圳的区位是很尴尬的，很难形成商务中心城市。

  从基础设施条件看，深圳的铁路条件比不过广州，机场比不过香港和广州，海港比不过香港，而且广州也在开发海港。可见深圳的交通辐射力很难比过香港和广州

  2、经济环境，包括腹地经济环境和城市本身经济环境。

  CBD需要广阔、强势的腹地经济作支撑，如纽约曼哈顿靠的是美国东北部城市群，上海靠的是广阔的长三角及长江流域。深圳的腹地有多大呢？首先深圳本身就小，难以支撑自己的CBD。其次深圳的外部腹地，近北就是大哥广州，统领大哥不可能；远北是广东与江西、湖南等省间的群山峻岭，截断了深圳经济与内地城市的联动性。可见深圳的腹地只能是珠三角东岸的广东省域（粤东地区）。但目前深圳与粤东地区的经济联动性并不强，而且没有形成深圳为龙头的城市群。所以深圳狭小而弱势的腹地不能支撑自己的CBD。

  深圳本身的经济环境（主要至经济实力），比不过广州，是全国公认的第四，也就是说深圳的CBD不可能做到华南第一、全国前三。

  3、聚集强度，包括城市聚集强度和产业聚集强度。

 从前面二点看到，正因为深圳的区位条件限制、腹地环境制约，没有形成以深圳为龙头的城市群，从而导致深圳的城市聚集强度低。

 产业聚集强度，这里主要指商务型产业的聚集强度，如金融、国际总部等。深圳虽然在科技行业、设计行业等比较有优势，但其商务性比较低。深圳一直在谋求金融中心，最近大提总部经济，而紧邻的香港已经是国际金融中心与跨国企业的总部，广州也在搞金融中心和华南中心城市，深圳的总部梦想能实现吗？

 综述，正因为区位条件、经济环境和聚集强度三者共同制约着深圳的城市地位，从而导致深圳CBD的适建度极低。或许深圳建CBD本身就是一个错误，这可能也是深圳CBD规划了10多年才开建的原因吧。虽然深圳的CBD已现雏形，但深圳的CBD也只能是本城的CBD，辐射力将极为有限，最直接的表现是CBD中的写字楼很难发挥其商务价值。深圳CBD中的写字楼租金只有上海和北京同类地段同类品质写字楼租金的三分之一就是例证。

 二、土地卖得太快

 自江苏大厦于1999年动工后，深圳CBD的开发号角全面吹响。不到5年时间，政府就将CBD中的所有土地全部“分给”了各开发单位。政府迫切希望各开发商能尽快将CBD建成。

 这是sz政府典型的“急功近利”的表现。要知道曼哈顿是经过了100多年的市场发展形成的，香港中环也是经历了近百年的发展形成的。深圳这种人为规划、强行推进的做法势必“欲速则不达”。

 每个时代都有其共性，也有都其局限性。

 土地短期内买光，造成建筑过于雷同，看不到CBD的成长年轮，这是现在深圳CBD重要特征之一。商务楼宇竣工后一用动则上百年，从市场需求看，短期内建成这么多写字楼，功能与风格过于趋同，很难满足日新月异的10年后的商务需求。或许10年后，我们看CBD中的写字楼，好比现在看人民南的的写字楼。

 更重要的是，深圳CBD的土地卖光了，以后怎么发展呢，如何开发建设呢？可见CBD已经没有后路了，除非象高交会馆一样建好没几年就拆掉。

深圳CBD的十大失败(中)